南通楼市“狂欢躁动”
2021-03-20 07:30 作者: 郭阳琛 张家振 南通 来源:中国经营网

本报记者 郭阳琛 张家振 南通 上海报道

23岁的张甜(化名)两年前刚刚从南通大学毕业,在当地一家国有银行支行负责信贷业务。

“随着南通西站通车,上海第三机场确认落户南通,众多宏观利好也激发出南通楼市的潜力。去年下半年一直到过年前,我几乎每周都要加班办理房贷业务,几乎就快住在售楼处了。”眼看房价不断走高,自诩“半个地产人”的张甜再也按捺不住,终于在今年春节后购买了首套房。

房价不断突破“天花板”,牵动的不仅是购房者还有开发商。南通地市也因此异常火爆,春节后已诞生多幅区域“地王”,甚至出现新拍土地“面粉价格趋近面包”。

作为新晋“万亿俱乐部”成员,南通也是环沪都市圈中唯一的不限购城市。尤其是2021年以来,以上海、杭州为首长三角城市密集发布楼市新政,以期稳房价、挤泡沫,这让南通宽松的政策环境优势更为凸显。

暖风频吹

去年7月1日,沪苏通长江公铁大桥正式建成,沪苏通铁路同步通车,南通西站正式投入使用,南通与上海迎来高铁“强链接”,正式融入上海1.5小时都市圈。

备受瞩目的南通新机场,据官方最新消息,预计在2025年会建成一期,将与北沿江高铁同步开通运营。

南通也是万科集团董事会主席郁亮去年疫情恢复后的“第一站”。在他看来,作为以上海为核心的长三角经济带腹地,南通迎来了城市发展风口。江苏以前从来不重视海洋,而是重视沿江发展,一大块沿海可发展土地留给了上海。但上海历经多年发展,6000平方公里的土地已不太能够承载所有业务、产业等,所以现在包括“上海第三机场”等都选择落地南通。

作为南通房地产行业的资深人士,张涛(化名)也认为,上海2035规划,沪通铁路、盐通高铁、北沿江高铁、新机场等城市大型交通配套的陆续落位,让南通城市交通日趋完善,使南通成为真正意义上的“长三角北翼中心城市及经济中心”。

“内部交通如地铁、绕城高速等不断完善,扩大城市版图,也将加强县市区联动,带动城市发展。行政区域的划分如海门撤市、崇川与港闸的合并,都大大提升中心城区能级,促进资源要素进一步高效流动。”张涛说。

南通房价也因此不断高企。在这其中,位于中创区的改善项目万科方圆无愧是楼市“风向标”。

时间拨回至2019年7月,中创R19012地块在两轮报价后被上海万科企业有限公司以31.49亿元竞得,楼面价18405.66元/平方米,溢价率高达44.92%,至今仍为南通“地王”。

《中国经营报》记者了解到,去年下半年,万科方圆首开389套房源迎来824人争夺;去年11月二期约260套房源开盘当天售罄;今年2月,三期首日去化也超过9成。

而位于南通滨江区域的招商滨江玺则有望突破4万元/平方米“大关”。据项目销售人员介绍,招商滨江玺为17层小高层住宅,户型为140平方米~300平方米的“大平层”,预计今年下半年才有机会入市。

土拍火热

2月19日,南通迎来牛年的首场土拍。最终,经过44轮报价,融创以成交楼面价10770元/平方米,总价20.3亿元拿下高铁新城R2021-001地块,未来该地块房价最高限制21900元/平方米,毛坯限价19900元/平方米。

而在南通西站通车前,高铁新城只是名为通州平潮的乡镇。去年6月,位于平潮镇凯迪大道南、世隆路西侧的R3地块,卓越仅以楼面地价6914元/平方米便成功拿下。

“开门红”之后,南通“地王”频现。

海门区红海路南、江海路东侧的商住地块CR21005则以12060元/平方米的起始楼面价创海门区新高,在较高的起拍价基础上,最终仍以19.24%的溢价率被江苏致豪拍下。

3月15日,上海大发鏖战470轮,以总价12.11亿元、成交楼面价14095元/平方米竞得金沙湾R2021-004地块,溢价率为28.13%,通州新地王由此诞生。在此之前,金沙湾板块的新房价格也不过1.5万元/平方米左右。

“除了宏观利好,南通楼市不断升温的另一大原因就是土拍价格的提高。”一名南通本土房企项目运营总向记者表示,公司2019年在通州高新区拿了一块地,当时成交楼面价只有7021元/平方米。2020年在上述地块附近拿的新地土拍价已飙升至14047元/平方米。

“因为价格涨了太多,我深刻的记得那一天是12月7日,我们和江苏另一家房企组成联合体,历经434轮的激烈角逐才成功竞得,最终溢价率为40.47%。一年多时间,两幅地块距离不到1公里,楼面价却相差一倍,这确实是不多见的。”上述人士感慨道。

张涛则认为,南通土拍火热一是与政府控制供地节奏、供地面积和库存息息相关;二是南通多集中在下半年供地,上半年的供应量相对较少;三是城区外围供应量较大,而核心地段较少。

或存“虚火”

今年以来,长三角楼市调控趋紧,上海首当其冲。

1月21日,上海住建委等8部门联合发布红头文件“沪十条”;3月3日,上海明确对按照优先政策购买的新建商品房,在购房合同网签备案满5年后方可转让。

长三角另一“网红”城市杭州也不甘落后。1月27日,“杭六条”出台,限购升级,中签率小于10%,将限售5年;3月3日,杭州法拍房纳入限购。

此外,无锡、嘉兴、湖州、金华等地也在年后纷纷出台调控新政,而南通则仍是环沪唯一不限购城市,宽松的政策环境也让其炙手可热。

据克而瑞南通机构数据,2020年,南通商品住宅成交均价22753元/平方米,环比增长22%。进入2021年,上涨势头不减,据最新披露数据,2月,南通商品住宅成交均价为25833元/平方米,环比上涨6.68%。

“今年初上海楼市调控突然加紧,而正是因为南通还不限购,有很多来自上海的置业需求外溢到了我们项目。特别是春节期间,我经常遇到在上海工作选择返乡置业,每天都有沪牌的车辆停在售楼处门口。”万科方圆置业顾问李丽(化名)说。

张涛则认为,目前南通房价存在一定的“虚火”。以中创区为例,虽然规划很好,但无论商业还是医疗、教育配套当下仍处于图纸阶段,但单价早已“破3”,同样的价格可以选择南京的江北新区,无论是城市能级还是新区规划都比南通中创区高出一截。

“今年南通出限购政策的可能性相对较低。”克而瑞南通机构负责人秦顺亭在接受记者采访时表示,南通住宅成交量在环沪市场中处于低位。在限地后,房价整体的涨幅也可控。“此次土拍调整的22个城市,南通也不在其中,我判断政策面可能土拍摇号会从市本级覆盖到县区,其他暂时不会出台太严厉的政策。”

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